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500萬戶的幸福4》閒置20年將翻轉成嶄新大樓！頹敗老宿舍成高雄首宗公辦都更案
高雄鳳山在地人都知道，捷運鳳山國中站走路不到兩分鐘的地方，有一處頹敗荒廢的「高雄縣稅務新村」；這處興建於1960年的稅捐處公務人員宿舍，在居民陸續搬出後，已經閒置超過20年，不時有破舊汽車、大型垃圾棄置其間，成為衛生及治安死角，令附近居民十分頭疼。
不過，這裡即將換上新裝，預計2025年搖身一變成為現代化的6棟嶄新大樓，1樓將配有鳳山區最新的公共托嬰中心。由於這是高雄有史以來的第1件成功招商公辦都更案，歷經3任市長，得標的國城建設為紀念其特殊性，以「鳳山都更好」當作案名，近期在市場上推出預售，單價創下當地新高。
照理說，由於這塊土地的兩大地主為高雄市政府與國有財產署，地主單純，推動改建應該很順利才是；但其實卻不然，政府和建商碰上的難題不少。曾經參與該都更案的高雄市政府財政局非公用財產開發科科長楊甫聖表示，市府在過去完全沒有公辦都更的成功招商經驗，財政局以往就是把土地直接標售出去，「可是這個案子土地超過兩千坪，又在市中心、捷運站旁，很難得，因此市府同仁總想著有沒有更好的可能？」由於中央也鼓勵都更，於是2014年向中央申請了補助，找來專業的都更顧問公司作前期規畫。
第1個難題便是要先辦理「廢巷」，才能把東邊的市有地，和西邊的國有地縫合起來，將基地整合成一大塊。透過都更程序，花了1年多時間與鄰近住戶耐心溝通且不斷與市府內部單位協調，總算完成，並徵詢旁邊的舊公寓，一起劃進都更範圍的意願。
此外，高雄市政府財政局也積極拜會建商，找尋潛在的投資者，結果卻受到挫折。楊甫聖指出，高雄在地建商取得土地的來源很多，在縣市合併後，為了均衡區域發展，市府也極力辦理原縣轄區的市地重劃；反觀都更案，因要整合都更範圍內土地與房屋的所有權人，而且都更審議程序長，可能影響開發期程，都更相對於標售取得公有素地，較沒有誘因。
國城建設董事長特助洪士庭也表示，對建商來說，農地重劃變更成建地，自有資金報酬率不乏10倍起跳，買賣的稅率低；但賣都更房，加上時間成本和風險，即使在景氣好時，報酬率也頂多只有1倍，所要繳交的稅賦卻比農地高。
高雄市政府調查，在地建商除了認為都更曠日廢時外，也有一些是因為沒有都更經驗不敢貿然承接。於是市府轉向拜訪經驗豐富的北部建商，也被打回票：「南部房價低，投報率差，沒有興趣。」
「但是已經做了那麼多努力，總要標標看，試試水溫吧！」於是市府在2017年8月發布第1次公告，11月開標，投標數掛蛋。經檢討後將60%的共同負擔比放寬至66%，2018年4月國城建設以61%得標，也是唯一投標的建商。2020年1月國城把相關計畫書草案報給市府審議，歷經事權及權變計畫書圖草案修正、舉辦公聽會、居民說明會、聽證會、都更審議會等程序，1年3個月後，於2021年4月審議通過，再經交通影響評估、建照預審等，2022年1月正式核定，2月隨即動土，今年8月已經完成地下室大底工程，預計今年底可以往上蓋到地面層。
楊甫聖補充，陳其邁市長上任後更看重都更業務，特別延攬曾任內政部營建署署長的林欽榮擔任副市長，進行相關都更業務改革；首先成立都更專責單位，將原屬於都市發展局住宅發展處的都更業務，獨立成「都市更新科」，以加快都更腳步。洪士庭說，過去市府的都更業務沒有跨部門整合，也缺乏經驗，會花許多時間在釐清事務，「有了林副，各局處大家開始有共識，效率增加很多。」
洪士庭是國城建設董事長洪平森的長子，在其主導下國城已成為南台灣公辦都更規模最大的建商，在手有4大公辦都更案，除了投資36億元的「鳳山都更好」案外，另有投資逾兩百億元的「8683坪台南平實營區」、投資30億元的「嘉義市民族國小西側公有土地第1期」，以及投資100億元的「高雄亞灣特貿三」案。
此外，國城還有兩大危老案，一案為鄰近高雄商職的連棟舊公寓，一案為楠梓友樂市，兩案都動輒花上5至10年。高雄市都市更新學會理事長蔡惠任觀察，這也是危老都更案在高雄幾乎都是整合買斷的主因，少有地主有耐心願意等到最後；另一方面，高雄也因房價比雙北低，地主評估新建成本後，甚至還須補貼新房子的費用而拒絕。
趨勢 老屋勢必重建 建商勇於挑戰
為什麼敢做別人不敢做的？洪士庭表示，國城的企業經營風格就是勇於挑戰創新。比如2006年在商辦市場一片死寂下，接下有4萬坪規模的爛攤子─高雄軟體科技園區，洪平森就是希望新商辦能為高雄引進新產業。當時洪士庭找來著名建築師從產品定位及需求著手，後來已全部完銷。
洪士庭認為，既然城市更新是必然的一條路，終究要做的，不如走在前面先做，也能與市府一起成長，建立互信夥伴關係。只是近期面臨政府打炒房，他也忍不住抱怨，買賣交易量變少，房子賣不掉，建商縮手不想做，最終還是不利於都更危老的推動。他建議應該重新檢討8年前推出的大坪數限貸令，例如高雄市總價4000萬元以上的住宅最多只能貸款4成，已不符合時宜，限貸令「反而衝擊到換屋族群，也讓產品規畫往小坪數靠攏，造就畸形的市場，不利於整體城市發展」。
不過，這裡即將換上新裝，預計2025年搖身一變成為現代化的6棟嶄新大樓，1樓將配有鳳山區最新的公共托嬰中心。由於這是高雄有史以來的第1件成功招商公辦都更案，歷經3任市長，得標的國城建設為紀念其特殊性，以「鳳山都更好」當作案名，近期在市場上推出預售，單價創下當地新高。
照理說，由於這塊土地的兩大地主為高雄市政府與國有財產署，地主單純，推動改建應該很順利才是；但其實卻不然，政府和建商碰上的難題不少。曾經參與該都更案的高雄市政府財政局非公用財產開發科科長楊甫聖表示，市府在過去完全沒有公辦都更的成功招商經驗，財政局以往就是把土地直接標售出去，「可是這個案子土地超過兩千坪，又在市中心、捷運站旁，很難得，因此市府同仁總想著有沒有更好的可能？」由於中央也鼓勵都更，於是2014年向中央申請了補助，找來專業的都更顧問公司作前期規畫。
第1個難題便是要先辦理「廢巷」，才能把東邊的市有地，和西邊的國有地縫合起來，將基地整合成一大塊。透過都更程序，花了1年多時間與鄰近住戶耐心溝通且不斷與市府內部單位協調，總算完成，並徵詢旁邊的舊公寓，一起劃進都更範圍的意願。
此外，高雄市政府財政局也積極拜會建商，找尋潛在的投資者，結果卻受到挫折。楊甫聖指出，高雄在地建商取得土地的來源很多，在縣市合併後，為了均衡區域發展，市府也極力辦理原縣轄區的市地重劃；反觀都更案，因要整合都更範圍內土地與房屋的所有權人，而且都更審議程序長，可能影響開發期程，都更相對於標售取得公有素地，較沒有誘因。
國城建設董事長特助洪士庭也表示，對建商來說，農地重劃變更成建地，自有資金報酬率不乏10倍起跳，買賣的稅率低；但賣都更房，加上時間成本和風險，即使在景氣好時，報酬率也頂多只有1倍，所要繳交的稅賦卻比農地高。
高雄市政府調查，在地建商除了認為都更曠日廢時外，也有一些是因為沒有都更經驗不敢貿然承接。於是市府轉向拜訪經驗豐富的北部建商，也被打回票：「南部房價低，投報率差，沒有興趣。」
「但是已經做了那麼多努力，總要標標看，試試水溫吧！」於是市府在2017年8月發布第1次公告，11月開標，投標數掛蛋。經檢討後將60%的共同負擔比放寬至66%，2018年4月國城建設以61%得標，也是唯一投標的建商。2020年1月國城把相關計畫書草案報給市府審議，歷經事權及權變計畫書圖草案修正、舉辦公聽會、居民說明會、聽證會、都更審議會等程序，1年3個月後，於2021年4月審議通過，再經交通影響評估、建照預審等，2022年1月正式核定，2月隨即動土，今年8月已經完成地下室大底工程，預計今年底可以往上蓋到地面層。
楊甫聖補充，陳其邁市長上任後更看重都更業務，特別延攬曾任內政部營建署署長的林欽榮擔任副市長，進行相關都更業務改革；首先成立都更專責單位，將原屬於都市發展局住宅發展處的都更業務，獨立成「都市更新科」，以加快都更腳步。洪士庭說，過去市府的都更業務沒有跨部門整合，也缺乏經驗，會花許多時間在釐清事務，「有了林副，各局處大家開始有共識，效率增加很多。」
洪士庭是國城建設董事長洪平森的長子，在其主導下國城已成為南台灣公辦都更規模最大的建商，在手有4大公辦都更案，除了投資36億元的「鳳山都更好」案外，另有投資逾兩百億元的「8683坪台南平實營區」、投資30億元的「嘉義市民族國小西側公有土地第1期」，以及投資100億元的「高雄亞灣特貿三」案。
此外，國城還有兩大危老案，一案為鄰近高雄商職的連棟舊公寓，一案為楠梓友樂市，兩案都動輒花上5至10年。高雄市都市更新學會理事長蔡惠任觀察，這也是危老都更案在高雄幾乎都是整合買斷的主因，少有地主有耐心願意等到最後；另一方面，高雄也因房價比雙北低，地主評估新建成本後，甚至還須補貼新房子的費用而拒絕。
趨勢 老屋勢必重建 建商勇於挑戰
為什麼敢做別人不敢做的？洪士庭表示，國城的企業經營風格就是勇於挑戰創新。比如2006年在商辦市場一片死寂下，接下有4萬坪規模的爛攤子─高雄軟體科技園區，洪平森就是希望新商辦能為高雄引進新產業。當時洪士庭找來著名建築師從產品定位及需求著手，後來已全部完銷。
洪士庭認為，既然城市更新是必然的一條路，終究要做的，不如走在前面先做，也能與市府一起成長，建立互信夥伴關係。只是近期面臨政府打炒房，他也忍不住抱怨，買賣交易量變少，房子賣不掉，建商縮手不想做，最終還是不利於都更危老的推動。他建議應該重新檢討8年前推出的大坪數限貸令，例如高雄市總價4000萬元以上的住宅最多只能貸款4成，已不符合時宜，限貸令「反而衝擊到換屋族群，也讓產品規畫往小坪數靠攏，造就畸形的市場，不利於整體城市發展」。
